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广东楼市现“刹车失灵人为失控” 2000套房收楼4成未网签

焦点丨2000套房收楼4成未网签广东楼市现“刹车失灵人为失控”

中房报记者曾冬梅广州报道  

广东的房地产调控似乎陷入了一个谜局。

根据广东省房地产行业协会(以下简称“广东省房协”)6月底发布的报告,2018年1~5月份,广东的商品房销售面积、销售额同比增速均出现了逆势反弹,商品住宅销售均价同比上涨13.7%。另一方面,商品住宅的库存却还在不断上升,前5月增加了184.86万平方米。

在这个数据背后是一系列矛盾的市场现象。“政策越来越严厉,大环境低迷,按理说成交不会有太大起色,但事实上,不少热点城市的新房都销售火爆。正常来说,销售火爆会造成库存下降,但统计数据却显示待售面积在持续上升。”一位长期观察广东房地产市场的专家表示,广东各大城市为了控房价而采取的限价、限签措施使得市场数据失真、价格调节机制失灵,很难从官方的统计数据辨析市场变化,而行政干预的一些负面影响也已经显现,给调控带来更大压力和挑战。

矛盾的统计数据

来自广东省房协的数据显示,5月份,广东的商品房销售呈现出了超预期的火热,一改前4月的颓势,并直接拉动了统计数据的反弹。2018年1~5月,广东商品房销售面积4907.93万平方米,同比下降10.5%,降幅较1~4月收窄3.7个百分点;销售金额6198.52亿元,同比增长0.6%,较1~4月提高3.3个百分点;商品房销售均价12630元/平方米,同比上涨12.3%。

商品住宅的表现更为突出,1~5月的销售面积为4269.03万平方米,同比下降10.7%,但5226.54亿元的销售金额已经实现逆转,同比增长了1.6%。销售均价12243元/平方米,同比上涨13.7%,保持上升态势。

在广东省房协看来,5月商品房销售数据出现反弹,既与市场需求仍然旺盛有关,也与重点城市严控房价过快上涨相关联。为遏制房价过快上涨,热点城市普遍对新建商品住宅采取政府指导价等限价措施,出现新房相对二手住房价格更低,从而促使购房需求加速释放。从珠三角城市新建商品住房和二手住宅均价的比较来看,除东莞、惠州外,均存在一定程度的“价格倒挂”。直接的限价措施,一定程度上导致了价格调节机制的失灵,也增加了调控难度。

销售端的改善没有传导到库存端口,广东的商品房库存仍在不断攀升。截至2018年5月期末,广东商品房待售面积5248.15万平方米,其中商品住宅待售面积2599.61万平方米。与2017年末相比,商品房待售面积增加259.57万平方米,其中住宅增加184.86万平方米。

广东省房协的有关人士指出,在当前热点城市新房市场需要采取摇号竞买的情况下,库存不减反增不符常理,相当部分已认购的住宅可能因为限制网签等而呈现为库存,凸显调控政策仍有进一步完善的空间。

数据失真与调控僵局

数据的失真普遍存在于广东的核心城市,新建住房和二手房价格倒挂最有说服力的案例莫过于6月22日开售的深圳华润城三期。该盘推出741套可售房源,价格区间在7.5万元~9.3万元/平方米之间,而周边二手房的挂牌均价已经接近11万元/平方米。因此,这批房源吸引了大量深圳市民的关注,最终的诚意登记号达到了6776个,中签率仅10.94%

据估算,买到华润城三期190平方米的一套房,相当于到手就可赚到500万元。不少买家甚至直言抢房就是为了投资。这显然与“房住不炒”的调控初衷是背道而驰的。

广州是限价最为严格的一线城市,因为市场反应慢,在2016年国家对各大热点城市提出房价控制目标时,广州的房价刚刚步入启动阶段,因此,广州的房价控制目标被定格在1.6万元~1.7万元/平方米的区间,但此后广州房价迅速进入补涨通道,大部分在售项目的价格已经是房价控制目标的数倍。为了达成控房价的任务,限价、限签等非市场化的手段被地方政府广泛运用,造成大量已成交的商品住房无法网签。按照克而瑞广州首席分析师肖文晓的估算,目前广州800多万平方米的库存中,至少有100多万平方米是已经卖掉但暂时无法网签的。

有知情人士对中国房地产报记者透露,广州调控的天平正在失去平衡,限价、限签的后遗症逐渐暴露,某个开发商今年年中有2000套房子收楼,但其中4成还没网签,随之产生的回款问题,客户的入住、子女入学矛盾已经开始激化。限价、限签也很容易成为开发商捂盘的利器,有在售项目因此捂了两年盘,坐等区域规划落实后才推出销售,楼价翻了一倍。

迫于种种压力,地方政府不得不对调控措施进行局部调整。“近期增城的备案价从1.3万元/平方米放松到1.7万元/平方米便是个信号。下半年,这些违背市场规律的措施还有可能继续调整。”肖文晓表示。